Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Стандартные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи
Рассмотрим перечень основных документов, которые нужны при покупке квартиры:
- Паспорта продавца и покупателя.
- Договор купли-продажи.
- Государственная пошлина – оплачивается на имя покупателя, равна двум тысячам рублей.
- Выписка из домовой книги – о прописанных в квартире жильцах.
- Нотариальное согласие супруга(и) продавца.
На пятом пункте остановимся подробнее. Чтобы узнать, нужно ли разрешение от мужа или жены продавца, следует проанализировать условия, при которых он стал собственником.
- Если продавец купил квартиру, будучи в зарегистрированном браке, то согласие обязательно, так как совместно нажитое имущество является общим.
- Если продавец не состоял в официальных отношениях именно на момент покупки жилья, то и разрешение получать не у кого.
- Если он приобрел жилье по безвозмездной сделке (дарение, наследство), то подготавливать согласие не нужно, независимо от семейного положения.
Полезные рекомендации по сбору документов
Услуги по сбору документов на платной основе оказывают профессиональные юристы. Если вы решили самостоятельно подготовить перечень бумаг, то учитывайте следующие тонкости:
- Направляя документы на регистрацию перехода права собственности, покупатель должен убедиться, что техническое описание квартиры полностью совпадает с информацией, указанной в договоре купли-продажи.
- Объект недвижимости, приобретаемый на заемные средства по договору ипотечного кредитования, становится предметом залога банка. При регистрации права собственности на квартиру покупатель предоставляет договор залога с кредитором, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о наличии обременения. Дополнительно сдается кредитный договор и согласие супруга на оформление ипотеки.
- Перед подачей документов в регистрирующий орган убедитесь, что они правильно составлены, не содержат грамматических ошибок, исправлений либо сокращений в адресах — вся значимая информация прописывается полностью.
Важно, что документы, составленные собственноручно, не должны подписываться карандашом или иметь дополнительные отметки на полях.
Какие документы нужны покупателю квартиры для покупки
Существует установленный действующим законодательством перечень документации, которую необходимо собрать непосредственно перед заключением договора. Однако следует учитывать тот факт, что в зависимости, от многих аспектов (количество участников, особых условий договора, способа приобретения жилья) может появится необходимость представления дополнительных бумаг.
Надо ли говорить о том, что абсолютно всю документацию необходимо тщательно проверить на подлинность и в случае, если хоть что-то из предоставленного перечня окажется поддельным или таким, что было получено незаконными методами, то данная сделка будет признана недействительной.
Итак, случаи, при которых осуществляется покупка жилья бывают совершенно разные, а значит требуемая документация будет иметь различия. Рассмотрим более детально эти моменты.
Какие бумаги нужны для оформления сделки купли-продажи
Перечень бумаг для целей регистрации сделки зависит от ее условий — покупка первички или вторички, договор-основание права собственности продавца, семейное положение, наличие ребенка и т.п. По этой причине существует перечень всегда обязательных документов и специфических, которые потребуются для каждой отдельной ситуации.
С целью оформления сделки всегда потребуются:
- Заявление на передачу права от продавца и заявление на регистрацию нового права — от покупателя. Бланки и инструкцию по формированию заявления можно найти на сайте Росреестра или запросить на месте в регистрационной палате;
- Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию купли-продажи — оплачивает и предоставляет покупатель. Размер пошлины обычно равен 1000 рублей, но в ряде случаев может изменяться;
- Удостоверение личности как продавца, так и покупателя;
- Документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца, об их видах мы говорили выше;
- Договор купли-продажи квартиры в нескольких экземплярах. В нем должна быть указана информация о дате и месте заключения, данные паспортов продавца и покупателя, исчерпывающее описание объекта сделки, стоимость недвижки, согласие на продажу от всех заинтересованных лиц и т.п.;
- Акт приема-передачи тоже обязательно прикладывается к договору.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости – это сведения про отчуждаемый объект (адрес, инвентарный номер, площадь) и его цена. Стороны должны быть правомочны на совершение сделки. Сама квартира не может иметь каких-либо обременений, то есть быть заложенной, арестованной. Её нужно идентифицировать, поэтому без правоустанавливающих документов не обойтись.
Итак, по общему правилу потребуются следующие бумаги (основной пакет):
- Паспорта участников сделки (должны быть действительными на момент подписания договора).
- Правоустанавливающий документ на квартиру.
- Технический паспорт на объект (изготавливается бюро техинвентаризации по месту нахождения недвижимости).
- Договор купли-продажи, подписанный сторонами.
- Акт приёма-передачи (документ для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке).
- Заявление о гос. регистрации прав на недвижимость.
- Выписка из лицевого счёта (для вторичного рынка) и домовой книги.
- Сведения об уплате госпошлины за совершение действия.
Что будет на руках после оформления сделки
Результат – это государственная регистрация соглашения, на основании которого право собственности переходит приобретателю. Получаемые на руки документы при покупке квартиры – это выписка из ЕГРН, техпаспорт, а также договор, который подписан сторонами. Стороны вправе изготовить копии бумаг, использованных во время процедуры, для себя. Продавец в полном объёме получает деньги, предусмотренные соглашением.
Документы, выданные при покупке квартиры в долевом строительстве, будут содержать справку о том, что пайщик в полном объёме исполнил обязанность перед застройщиком. Обязательно сохраните эту бумагу на будущее (иногда компании банкротятся).
Многие из полученных документов понадобятся чтобы оформит имущественный вычет.
Проверяем покупаемую недвижимость
Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.
При этом следует выполнить следующие действия:
- Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
- Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
- Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
- Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.
Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.
Порядок оформления сделки
Рынок недвижимости – достаточно прибыльная ниша, в которой мошенничество – довольно частое явление. Для того чтобы в итоге не остаться и без денег, и без жилья, важно подходить к вопросу выбора посредников и партнеров по сделке со знанием дела.
При совершении сделки обязательным является соблюдение всех далее описанных этапов:
- Знакомство с документацией продавца. После того как недвижимость была предварительно осмотрена, финансовые вопросы относительно стоимости жилья урегулированы, необходимо провести тщательную проверку правоустанавливающих и иных бумаг, требующихся для совершения сделки. В случае, если будущий владелец недвижимости юридически подкован, изучение можно провести самостоятельно. Однако не все знают, какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю. В связи с этим на данном этапе помощь грамотного специалиста будет не лишней.
- Регистрация сделки. На данном этапе понадобится составить документ, подтверждающий двустороннее соглашение. Его необходимо оформлять в трех экземплярах (продавцу, покупателю, регистрационным органам).
- Составление заявления в Росреестр.
- Произведение оплаты госпошлины (данное обязательство налагается на покупателя). В регистрационную службу требуется предъявить оригинал документа об оплате (им может выступать чек или квитанция).
Основные моменты при проверке недвижимости перед покупкой
Для того чтобы правильно представлять, какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю, необходимо более подробно изучить историю продаваемой жилплощади. Для безопасности и правомерности сделки нельзя упускать из виду определенные нюансы:
- имеются ли лица, не указанные в прописке, но имеющие право проживать на отчуждаемой территории (несовершеннолетние; пенсионеры, находящиеся на момент продажи в домах престарелых; лица, пребывающие на лечении либо в местах заключения; военнослужащие);
- не имеется ли прав на приобретаемую жилплощадь у других граждан (квартира в аренде, залоге, под арестом);
- при наличии перепланировки в квартире у хозяев должны быть разрешительные документы на реализацию подобных изменений.
Чтобы избежать проблем в дальнейшем с жильцами, другими собственниками или органами власти, покупателю требуется также иметь в виду, какие документы предоставляет продавец квартиры покупателю дополнительно или по требованию: выписки, подтверждающие отсутствие задолженности по ЖКХ, бумаги из ЕИРЦ (содержат сведения о площади жилья, собственнике и прописанных лицах). Необходимо также предъявить справку из психоневрологического диспансера (при наличии водительского удостоверения не запрашивается).
Из документов, предоставляемых продавцом квартиры покупателю, также требуется согласие второго супруга на совершение сделки.
✅ Какие документы получает покупатель по завершению сделки
Пакет, который вы получите после завершения купли-продажи, также состоит из основных и дополнительных бумаг. Они выдаются, в зависимости от особенностей операции.
Новый владелец жилья обязательно должен получить:
- Договор купли-продажи, который считается правоустанавливающим документом. За владельцем документа закрепляется право собственности на недвижимость.
- Акт приема-передачи квартиры.
- Расписку, которая подтверждает передачу продавцу денежной суммы, отраженной в договоре.
- Расписку с перечислением всех наименований документов, переданных работнику регистрационной службы.
- Выписку из ЕГРН.
Если квартира продавалась лицом, который находился в законном браке, то вы можете требовать от продавца письменное согласие на продажу от второго супруга. При его отсутствии второй супруг сможет опротестовать законность сделки в суде.
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетний или недееспособное лицо, то вы должны получить копию разрешения на продажу из органов опеки.
Что должен предоставить продавец
Собственник квартиры также обязан предоставить ряд документов, но гораздо больше, чем покупатель. Из-за того, что вторичный рынок – это «мешок» с сюрпризами, проверке подлежат даже регистрационные данные детей собственника от первых браков. Какие документы должны быть при покупке квартиры на вторичном рынке и на что нужно внимательно смотреть перед сделкой?
- Оригинал и копии паспорта собственника, заверенные нотариально. Если собственников несколько, все они представляют документы, присутствуя на сделке.
- Идентификационные номера всех прописанных людей в квартире, собственников и их супругов.
- Если собственник жилья не является гражданином страны, паспортные данные требуется перевести и заверить перевод у нотариуса. При этом нужно подтвердить, что на родине продавца нет наследников, которые могли бы претендовать на имущество в данный период времени (после развода, по завещанию, и т.д.).
- Свидетельства и паспорта о рождении детей – все, кто вписан и не вписан в паспорт, должны быть документально отображены в документах при продаже квартиры.
- Органы опеки могут предоставить разрешение детям, которые являются собственниками жилья, на продажу, а также выдать справки о поведении (о не привлечении к ответственности).
- Разрешение от органов опеки для попечителя на продажу квартиры, если дети являются инвалидами, недееспособными.
- Документ, свидетельствующий о том, что продавец является собственником жилья, или же доверенность, которая разрешает проводить сделки купли-продажи имущества.
- Отметки БТИ о регистрации прав на объект продажи.
- Техпаспорт недвижимости с указанием планировки, законности перепланировки (если имеется).
- Свидетельство о браке, разводе, смерти супруга.
- Заявление супруга на разрешение продать квартиру, если она находится в совместной собственности; нотариально заверена, не имеет документов дарственного типа от родителей.
- Если квартира досталась по наследству, завещанию, разрешение супруга не требуется.
- Если квартира была приватизирована в браке в период с 2011 по 2012 год, то считается совместно-нажитым имуществом.
- Если жилплощадь продается в долевой части, необходимо согласие участников об отказе своих прав на доли объекта.
- Оценка эксперта для установления среднерыночной цены. Эта справка является действительной полгода.
- Форма №3 из ЖЭКа, действительная 10 суток с момента получения. Там указываются все лица, которые прописаны в квартире.
- Справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Наличие счета в банке при проведении сделки через ячейку или счет.
- Справка о поступлении средств на счет после или до оформления сделки (это указывается в договоре).
Также сделка купли-продажи может зависеть и от других факторов, количества пакетов документов для банка и для регистрации. Участились случаи покупки квартир на вторичном рынке посредством ипотечного кредита.
- При покупке квартиры документы играют решающую роль. Они нужны для проверки юридической чистоты сделки, регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- От покупателя чаще всего достаточно только паспорта. Но могут понадобиться дополнительные документы, если оформляется ипотека или используется жилищный сертификат.
- Какие документы должны быть у собственника квартиры, зависит от его статуса: физическое или юридическое лицо. К последним предъявляется больше требований.
- Больше всего рисков несет покупатель, и ему нужно проверить все документы продавца до подписания договора.
- Для регистрации сделки в Росреестре стороны могут подать документы через МФЦ, чтобы сэкономить время.
Документы по итогам ипотечной сделки
При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:
- Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
- Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
- Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
- Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.
Закладная является основанием для внесения в реестр информации о залоге покупаемой недвижимости (так называемое обременение ипотекой) в пользу кредитора. В роли последнего в данном случае выступает банк. Ему же после завершения государственной регистрации направляется сама закладная, соответственно покупателю она не выдается.
Что такое оформление сделок с недвижимостью и когда оно необходимо?
Любой переход права собственности от одного владельца жилья к другому регистрируется в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Администрирует эту базу данных Росреестр. Сведения находятся в свободном доступе, и любой желающий в нужном объеме получает информацию об интересующем объекте.
Для государства регистрация нужна, чтобы не только вести учет всех объектов, но и взимать налоги с собственников — как физических, так и юридических лиц.
Для собственников недвижимости такая мера тоже необходима. Внесение владельца в ЕГРН означает, что его права будут защищены перед третьими лицами. Никто не сможет без решения суда забрать у него объект.
Хотя регистрация производится в Росреестре, документы для оформления сделок с недвижимостью можно подать и там, где действуют Многофункциональные центры (МФЦ). Прием документов в таких центрах производится по тем же правилам, а сроки получение госуслуг на 2 дня выше, чем в Росреестре.
В общем случае достаточно иметь на руках договор купли-продажи, составленный в произвольной форме участниками сделки. В особо важных случаях, там, где впоследствии могут возникнуть спорные вопросы, оформление сделок купли-продажи проводится у нотариуса. Он же составляет договор, который распечатывает на специальном бланке с водяными знаками.
В каких случаях заключение договора купли-продажи производится у нотариуса:
- дарение, продажа, мена одной или более долей из общей собственности любому лицу, даже одному из собственников;
- те же действия, когда среди собственников есть несовершеннолетний;
- когда продается целиком общая долевая для всех членов семьи недвижимость.
Примечательно, что по Гражданскому кодексу 1964 года оформление недвижимости и всех сделок с ней требовало похода к нотариусу. Читайте об этом в нашей тематической статье.